Neubau unbezahlbar: Bauen über 50 Prozent teurer als 2019, die Monatsrate fast verdreifacht – und die Preise stiegen stärker als die Kosten

Doppelt so stark wie die Inflation

Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts misst, was Bauherren für die Bauleistungen am Haus zahlen – vom Aushub über Mauerwerk, Dach und Fenster bis zu Heizung, Elektrik und Malerarbeiten, einschließlich Umsatzsteuer. Ende 2019 stand er bei 91,0 Punkten, im 3. Quartal 2026 bei 141,7. Das ist ein Anstieg um 56 %. Die Verbraucherpreise stiegen im selben Zeitraum um 27 %.

Der Rohbau verteuerte sich um 49 %, der Ausbau um 61 %. Der größte Teil des Anstiegs fiel in die Jahre 2021 bis 2023, als Lieferketten rissen, Energie- und Materialpreise explodierten und die Auftragsbücher voll waren. Doch auch danach stiegen die Preise weiter, wenn auch langsamer – im 3. Quartal 2026 lagen sie 5,5 % über dem Vorjahr.

Der lange Blick

Steigende Baupreise sind nichts Neues – neu ist das Tempo. Von Ende 2015 bis Ende 2019, in den Jahren des Baubooms mit niedrigen Zinsen, stiegen die Baupreise für Wohngebäude um durchschnittlich 3,6 % pro Jahr. Seit Ende 2019 sind es 6,8 % pro Jahr. Die Verbraucherpreise stiegen im ersten Zeitraum um 1,5 %, im zweiten um 3,6 % pro Jahr.

Bemerkenswert ist auch der Gleichlauf in den Jahren davor: Zwischen Ende 2015 und Ende 2021 entwickelten sich Baupreise und Baukosten fast parallel – die Baupreise stiegen in dieser Zeit um 32 %, die Baukosten um 26 %. Die Schere zwischen Preisen und Kosten ist damit ein Phänomen der Jahre seit 2022 und nicht eine langfristige Eigenart der Statistik. Für Bauherren heißt das: Der Preisschub der letzten Jahre lässt sich nur zum Teil mit teurerem Material und höheren Löhnen erklären. Der Rest entfällt auf Posten, die der Baukostenindex nicht erfasst – etwa Gemeinkosten und die Aufschläge der Baubetriebe, die die amtliche Statistik nicht weiter aufschlüsselt.

Preise stiegen stärker als die Kosten

Das Statistische Bundesamt misst nicht nur die Preise, die Bauherren zahlen, sondern auch die Kosten der Baufirmen: Der Baukostenindex für Wohngebäude bildet ab, wie sich die Kosten für Baumaterial und für Arbeit – Löhne und Lohnnebenkosten – entwickeln. Ende 2021 lagen beide Indizes noch fast gleichauf, bei 104,2 und 103,7 Punkten.

Danach liefen sie auseinander. Bis zum 2. Quartal 2026 stiegen die Baukosten seit Ende 2019 um 38 % – die Materialkosten um 40 %, die Arbeitskosten um 35 %. Die Baupreise legten im selben Zeitraum um 54 % zu. Die Preise für den Bauherrn sind damit um rund 16 Prozentpunkte stärker gestiegen als die Kosten, die der Index für die Baufirmen ausweist.

Was steckt in dieser Lücke? Ein Teil dürften Kosten sein, die der Baukostenindex nicht vollständig erfasst – Energie, Maschinen, Transport, Versicherungen, Planungs- und Verwaltungsaufwand. Ein anderer Teil sind höhere Margen: In den Boomjahren konnten Bauunternehmen und Handwerksbetriebe bei voller Auslastung höhere Preise durchsetzen. Dass die Lücke auch nach dem Ende des Booms nicht kleiner geworden ist, spricht dafür, dass die höheren Preise geblieben sind – selbst als die Nachfrage einbrach.

Haustechnik wird zum Kostentreiber

Hinter dem Gesamtindex stehen Preise für rund 173 einzelne Bauleistungen. Von 2019 bis 2025 stiegen sie im Mittel um 49 %. Am stärksten verteuerten sich Rohrdämmung (+107 %), Heizkörper (+80 %) und Datenübertragungsnetzwerk (+79 %). Am wenigsten stiegen Spannstahl (+23 %), Aufzugsanlage (+25 %) und Betonstahlmatten (+27 %).

Ordnet man die Bauleistungen den Gewerken zu, zeigt sich ein klares Muster: Die Haustechnik – Heizung, Sanitär, Lüftung und Elektro – hat sich am stärksten verteuert. Genau diese Gewerke sind durch die Energiewende besonders gefragt: Wärmepumpen, Dämmung, Lüftungsanlagen und mehr Elektrik gehören heute zum Standard eines Neubaus. Die Wärmepumpe selbst verteuerte sich um 51 %, ein Brennwertkessel um 52 %, die Dämmung von Rohrleitungen sogar um 107 %. Der klassische Rohbau mit Beton und Mauerwerk stieg dagegen vergleichsweise moderat.

Auch die Elektrik ist ein Preistreiber. Ein Stromkreis unter Putz kostete 2025 64 % mehr als 2019, ein Datenübertragungsnetzwerk 79 %. Zum Vergleich: Großformatiges Mauerwerk verteuerte sich um 31 %, Beton für Wände um 35 % und Betonstahlmatten um 27 %. Wer heute baut, zahlt also vor allem für das, was in den Wänden steckt, und weniger für die Wände selbst.

Messzahlen für Bauleistungspreise einschließlich Umsatzsteuer, Jahresdurchschnitt 2025 gegenüber 2019; Zuordnung nach Nummernkreis der Bauleistung. Quelle: Destatis (GENESIS 61261-0009), eigene Berechnung.

Sanieren ist kein Ausweg

Wer statt eines Neubaus ein älteres Haus kauft und modernisiert, entkommt den Preissteigerungen nicht. Der Preisindex für die Instandhaltung von Wohngebäuden – Reparaturen, Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, ohne Schönheitsreparaturen – stieg von Ende 2019 bis zum 3. Quartal 2026 um 61 % und damit sogar stärker als die Preise für den Neubau.

Das passt zur Zusammensetzung: Bei Sanierungen spielen genau die Gewerke eine große Rolle, die sich am stärksten verteuert haben – Heizung, Sanitär, Elektro und Dämmung. Für Eigentümer, die ihr Haus energetisch modernisieren wollen oder müssen, ist das eine teure Nachricht.

Die Rate hat sich fast verdreifacht

Für Bauherren kommt zu den höheren Preisen ein zweiter Schock: die Zinsen. Ende 2019 lag der durchschnittliche Zins für Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung bei 1,27 %, im August 2026 bei 4,04 %. Was das bedeutet, zeigt eine einfache Rechnung: Ein Neubau, dessen Bauleistungen Ende 2019 400.000 € gekostet hätten, kostet heute nach dem Baupreisindex rund 623.000 €. Finanziert man ihn vollständig mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung, lag die Monatsrate damals bei rund 1.090 € – heute bei rund 3.140 €. Das ist das 2,9-Fache.

Die Löhne halten damit nicht annähernd Schritt: Der Nominallohnindex des Statistischen Bundesamts lag 2025 im Jahresdurchschnitt nur 22 % über 2019. Grundstück, Baunebenkosten und Eigenkapital sind in der Rechnung noch nicht berücksichtigt; in der Praxis ist die Belastung meist noch höher. Für eine Familie mit durchschnittlichem Einkommen ist ein Neubau damit vielerorts außer Reichweite gerückt. Wie viel die eigene Finanzierung kostet, rechnet der Baufinanzierungsrechner.

Der Wohnungsbau bricht ein

Die Folgen sind in der Bautätigkeit unübersehbar. 2021 wurde in Deutschland noch der Bau von 328.489 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2025 waren es 193.896 – ein Rückgang um 41 %. Bei Einfamilienhäusern ist der Einbruch noch größer: von 93.895 im Jahr 2021 auf 44.442, ein Minus von 53 %.

Weil zwischen Genehmigung und Fertigstellung meist ein bis drei Jahre liegen, kommt der Einbruch erst jetzt bei den fertigen Wohnungen an. 2025 wurden 172.610 Wohnungen in neuen Wohngebäuden fertiggestellt, so wenige wie seit 2011 nicht mehr. Die Ampel-Koalition hatte sich 2021 das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr gesetzt; nach einem leichten Plus im Jahr 2022 ist die Zahl der Fertigstellungen in neuen Wohngebäuden seit 2023 deutlich gesunken. Mehr Daten zeigt das Datenblatt Baugenehmigungen.

Was daraus folgt

Die Daten zeigen, dass die Baukrise mehrere Ursachen hat, die sich gegenseitig verstärken. Die Zinsen sind der größte Einzelfaktor für die Monatsrate, aber nicht der einzige. Die Baupreise sind nicht nur wegen Material und Löhnen gestiegen, sondern stärker, als es diese Kosten erklären. Und gerade die Gewerke, die für klimafreundliches Bauen gebraucht werden, haben sich am stärksten verteuert.

Daraus folgt dreierlei. Erstens werden niedrigere Zinsen allein den Wohnungsbau nicht retten, solange die Baupreise auf dem heutigen Niveau bleiben. Zweitens lohnt ein genauer Blick auf die Preisbildung in der Baubranche – die Lücke zwischen Kosten und Preisen ist ein Hinweis darauf, dass mehr Wettbewerb und standardisiertes, serielles Bauen die Preise drücken könnten. Drittens kosten immer strengere Anforderungen an Technik und Energieeffizienz Geld, das Bauherren aufbringen müssen; ob jede Vorgabe ihren Preis wert ist, gehört deshalb auf den Prüfstand.

Für Menschen, die bauen wollen, bleibt die Lage schwierig. Wer heute baut, zahlt für dasselbe Haus deutlich mehr als vor fünf Jahren und finanziert es zu Zinsen, wie es sie vor der Zinswende 2022 zuletzt 2011 gab.

So wurde gerechnet

Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude einschließlich Umsatzsteuer (GENESIS 61261-0002, Roh- und Ausbau ebenfalls), Baukostenindizes für Wohngebäude mit Material- und Arbeitskosten (61261-0014), beide 2021 = 100; Vergleich jeweils mit dem 4. Quartal 2019. Einzelne Bauleistungen: Messzahlen für Bauleistungspreise, Jahresdurchschnitte (61261-0009), Zuordnung zu Gewerken nach dem Nummernkreis der Bauleistung, Median je Gewerk. Bauzinsen: Effektivzins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über zehn Jahren Zinsbindung (Deutsche Bundesbank). Monatsrate: Annuität mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung, Vollfinanzierung, ohne Grundstück und Nebenkosten – eine Modellrechnung. Baugenehmigungen und -fertigstellungen: Wohnungen in neuen Wohngebäuden (31111-0001, 31121-0001).

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